A.  Giriş

7413 sayılı ve 23.06.2022 kabul tarihli Hâkimler ve Savcılar Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (“Kanun”) 28.06.2022 tarihli ve 31880 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmıştır. Kanun, Hâkimler ve Savcılar Kanunu’nun yanında 1512 sayılı Noterlik Kanunu kapsamında da önemli düzenlemeler getirmiştir.

İlgili kanun uyarınca noterlere; taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapma ve bu sözleşmeyi taraflardan birinin talep etmesi, harç ve giderleri ödemesi hâlinde tapu bilişim sistemi vasıtasıyla tapu siciline şerh verme, taşınmaz satış sözleşmesi yapma gibi işlemlere ilişkin yetki verilmiştir.

İşbu bilgi bültenimizde noterlere verilen taşınmaz satışı yetkisine ilişkin uygulamaya ve detaylı incelemelerimize yer verilecektir.

B.  Noterlerin Taşınmaz Satış Yetkisinin Kapsamı

Kanun uyarınca yayım tarihi olan 28.06.2022 tarihi itibarıyla noterlere taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ve taşınmaz satış sözleşmesi yapma yetkisi verilmiştir.

• Noterler taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapma ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesini taraflardan birinin talep etmesi halinde, harç ve giderlerinin ödenmesi koşuluyla “tapu bilişim sistemi” vasıtasıyla tapu siciline şerh verme yetkilerini haizdir.
• Noterlere taşınmaz satış sözleşmesi ve ilgili sair işlemleri bizzat yapma yetkisi verilmiştir.

C.  Noterlerce Taşınmaz Satışı Yapılmasının Usul ve Esasları

Kanun gereğince noterler, taşınmaz satış sözleşmesiyle ilgili işlemleri bizzat yaparlar. Noterler, taşınmaz satış başvurusu üzerine başvuru belgesi düzenler.

Taşınmaz satış başvurusu üzerine noterler taşınmaz üzerindeki her türlü kısıtlamaları dikkate almak ve taşınmaz satışıyla ilgili diğer kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esasları gözetmek zorundadır.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce tapu kayıt örneği ve diğer belgeler “tapu bilişim sistemi” vasıtasıyla noterlerle paylaşılır. Noterlerce hak sahibi belirlendikten ve taşınmazın satışına engel hukuki bir durumun bulunmadığı tespit edildikten sonra taşınmaz satış sözleşmesi yapılır.

Satış sözleşmesi taraflarca imzalandığı anda noter, tapu bilişim sisteminden yevmiye numarası alarak sözleşmeyi bu sisteme kaydeder. Sözleşmenin sisteme kaydından sonra tapu müdürlüğünce taşınmazın tapu siciline tescili sağlanır.

Tapu kayıt örneği ve diğer belgelerden hak sahibinin belirlenememesi veya satışa engel hukuki bir durumun varlığı hâlinde noterlerce satış işlemi gerçekleştirilmez.

Taşınmaz satış sözleşmesinin düzenlenmesinden dolayı oluşan zarardan noterler de sorumludur. Bu zararın Devlet tarafından ödenmesi hâlinde Devlet, sözleşmeyi düzenleyen notere rücu eder. Notere karşı açılacak davalar, tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülecektir.

D.  Noterler Nezdinde Yapılan Satış İşlemlerinde Yapılacak Ödemeler

Noterler tarafından yapılacak taşınmaz satış sözleşmelerinden yalnızca tapu harcı alınacak olup,[1] taşınmaz satış sözleşmeleri damga vergisinden ve bu işlemlere ilişkin düzenlenen kâğıtlar değerli kâğıt bedellerinden istisna olacaktır.

Noterlerde yapılacak satışa ilişkin işlemler karşılığında noter ücreti dışında herhangi bir ücret alınmayacaktır. Noter ücreti taşınmazın değerine göre beş yüz Türk lirasından az ve dört bin Türk lirasından fazla olamaz ve ücret tarifesinde gösterilir. [2]

Taşınmaz satış işlemleri için ayrıca Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü döner sermaye işletmesine gelir kaydedilmek üzere hizmet bedeli alınacak olup, bu işlemler sebebiyle noterlere herhangi bir pay veya aidat ödenmeyecektir.

E.  Genel Değerlendirme ve Sonuç

Kanun uyarınca noterlere taşınmaz satış vaadi ve taşınmaz satış sözleşmesi yapma yetkisi 28.06.2022 tarihi itibarıyla verilmiş olsa da Kanun’la gelen düzenlemelerde öngörülen, noterlerin taşınmaz satış sözleşmesi ve sair işlemleri yapması için olanak sağlayan tapu bilişim sistemi henüz kurulmamıştır.

Yukarıda detaylıca incelemesine yer verilen işlemler bahsi geçen tapu bilişim sisteminin kurulduğunun Adalet Bakanlığı resmî internet sitesinde duyurulduğu tarihten itibaren uygulanmaya başlanacaktır. Bu bilişim sistemi Kanun uyarınca, 01.01.2023 tarihine kadar kurulacak olup, düzenleme gereğince Cumhurbaşkanı bu süreyi altı aya kadar uzatabilecektir.

Saygılarımızla,
Gülaç Hukuk Bürosu

[1] 2/7/1964 tarihli ve 492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı tarifenin “I-Tapu işlemleri” başlıklı bölümünün (20) numaralı fıkrasının (a) bendi uyarınca, “tapu harcı”

[2] Bu miktarlar, her yıl bir önceki yıla ilişkin olarak 4/1/1961 tarihli ve 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 298 inci maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranında takvim yılı başından geçerli olmak üzere artırılarak uygulanır.